Zone A du PLU de Caen : ce que vous pouvez construire

Définitions : Recul et alignement · Bande constructible

• Recul minimal par rapport aux voies

  Distance minimale entre la construction et la limite de la rue (l’alignement).

  • au moins 3 m

    Extrait du règlement · article A 6.2 · page 150

    Les constructions doivent être implantées en recul* par rapport à l’alignement. Le recul doit être au moins égal à 3 mètres.

• Profondeur de la bande de constructibilité principale

  Profondeur, mesurée depuis la rue, de la bande où les règles de construction sont les plus souples.

  • La bande de constructibilité principale (profondeur fixée par le règlement de zone) ne s'applique que le long des voies d'une largeur ≥ 3,50 m (existantes ou nouvelles, ou atteignant 3,50 m dans le cadre du projet jusqu'à une intersection avec une voie ≥ 3,50 m) ; pour les voies nouvelles, seulement si elles participent au maillage viaire (impasses exclues sauf emplacement réservé ou voie à créer au zonage). La profondeur est mesurée perpendiculairement à l'alignement ou au recul imposé (écrit ou graphique).

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Bande de constructibilité principale · page 8

    Les bandes de constructibilité principale sont applicables le long des voies, telles qu’elles sont définies dans le présent titre, et dès lors : - qu’elles ont une largeur supérieure ou égale à 3,50 mètres, pour les voies existantes et nouvelles ;

• Part minimale de façade à l’alignement

  • Une implantation à l'alignement admet des décrochés ou reculs partiels de façade dans la limite de 40 % du linéaire total de la façade du terrain au rez-de-chaussée (sauf rez-de-chaussée en arcades) ou de 40 % de la surface de la façade. Les constructions dont les balcons rejoignent l'alignement sur l'ensemble des niveaux sont considérées comme à l'alignement. Sur un terrain d'angle, un recul peut être admis pour un pan coupé.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Implantation des constructions à l’alignement · page 7

    Une implantation des constructions à l’alignement ne fait pas obstacle à la réalisation de décrochés ou de reculs partiels de façade dans la limite de : - 40% du linéaire total de la façade du terrain au niveau du rez-de-chaussée (...) - ou 40% de la surface de la façade.

Définitions : Limite séparative · Règle H/2 (prospect)

• Recul minimal par rapport aux limites séparatives

  Distance minimale entre la construction et les limites avec les terrains voisins.

  • au moins 3 m

    • limites latérales et fond de terrain
    Extrait du règlement · article A 7.1 · page 151

    Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives*. Ce retrait doit être au moins égal à 3 mètres.

• Recul minimal aux cours d’eau et berges

  • au moins 10 m

    Extrait du règlement · article A 6.3 · page 151

    l’implantation des constructions doit être d’au moins dix mètres par rapport aux berges des cours d’eau

• Distance minimale entre constructions sur une même propriété

  Écart minimal entre deux bâtiments construits sur le même terrain.

  • Non réglementé

    Article 8 non réglementé.

    Extrait du règlement · article A 8 · page 151

    Article 8 – Zone A - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Non réglementé.

Définitions : Hauteur à l’égout du toit · Faîtage

• Hauteur maximale au faîtage

  Hauteur maximale jusqu’au point le plus haut du toit.

  • au plus 7 m

    Extrait du règlement · article A 10 · page 151

    La hauteur maximale* des constructions est fixée à 7 mètres.

• Hauteur maximale à l’acrotère

  Hauteur maximale d’un toit plat, jusqu’au haut du muret de toiture (acrotère).

  • au plus 7 m

    Extrait du règlement · article A 10 · page 151

    La hauteur maximale* des constructions est fixée à 7 mètres.

• Référence de mesure des hauteurs

  • Admis : tn_avant_travaux

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Hauteur des constructions et modalités de calcul (2) · page 12

    le point bas de la mesure s’effectue : - au niveau du [sol existant avant travaux]*,

  • Admis : voie

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Hauteur des constructions et modalités de calcul (2) · page 12

    au niveau de la voie, au droit de la construction, dès lors que cette dernière est implantée à l’alignement*.

  • Le point bas de la mesure est le sol existant après travaux dès lors que la différence d'altitude résultant d'un affouillement entre le sol avant et après travaux dépasse 2 mètres.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Hauteur des constructions et modalités de calcul (2) · page 12

    au niveau du [sol existant après travaux]*, dès lors que la différence d’altitude résultant d’un affouillement entre le niveau du sol avant et après travaux est supérieure à 2 mètres ;

  • Terrains en pente : la hauteur maximale est déterminée à partir du point haut du terrain au droit de la construction ; cette altimétrie ne peut être dépassée en aucun point. La hauteur peut être augmentée de 2 mètres maximum en aval du terrain.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Hauteur des constructions et modalités de calcul (5) · page 13

    Pour tenir compte de la pente du terrain, la hauteur de la construction peut être augmentée de 2 mètres maximum en aval du terrain.

Définitions : Emprise au sol · Coefficient d’emprise au sol (CES)

• Emprise au sol maximale

  Part maximale du terrain que les constructions peuvent couvrir au sol.

  • au plus 40 %

    Extrait du règlement · article A 9 · page 151

    Le coefficient d’emprise au sol* est limité à 40% de la superficie du terrain.

• Surface minimale de terrain

  Surface minimale de terrain pour pouvoir construire.

  • Non réglementé

    Article 5 : caractéristiques des terrains non réglementées.

    Extrait du règlement · article A 5 · page 150

    Article 5 – Zone A : Caractéristiques des terrains Non réglementé.

• Coefficient d’occupation des sols (COS)

  • Non réglementé

    Article 14 non réglementé.

    Extrait du règlement · article A 14 · page 153

    Article 14 – Zone A : Coefficient d’occupation des sols Non réglementé

• Mode de calcul de l’emprise (débords, terrasses, piscines)

  • Emprise = projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Non comptés : niveaux semi-enterrés dont la couverture est traitée en espace vert et n'émerge pas de plus de 1,30 m ; rampes d'accès extérieures aux sous-sols ; piscines non couvertes ; pour les constructions existantes avant l'approbation du PLU : installations d'accès PMR et isolation par l'extérieur dans la limite de 50 cm. Le CES est le rapport emprise / superficie du terrain ; s'il est différencié dans et au-delà de la BCP, il s'applique à chaque partie de terrain.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Emprise au sol des constructions · page 9

    L'emprise au sol des constructions correspond à la superficie résultant de la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Définitions : Faîtage

• Toitures terrasses autorisées

  Possibilité de faire un toit plat (toiture terrasse).

  • Autorisé

    Extrait du règlement · article A 11.1 · page 151

    Les toitures peuvent être en terrasse ou présenter des pentes.

Définitions : Limite séparative

• Hauteur maximale des clôtures sur rue

  Hauteur maximale de la clôture côté rue.

  • au plus 2 m

    Extrait du règlement · article A 11.2.1 · page 152

    La hauteur des clôtures, exception faite des éléments de clôture constitutives d’un portail, doit être au plus égale à 2,00 mètres.

• Clôture perméable à la petite faune

  • Oui

    • limites latérales et fond de terrain
    Extrait du règlement · article A 11.2.2 · page 152

    La conception des clôtures doit permettre le passage d’animaux terrestres de petite taille (hérisson, fouine…).

• Types de clôture sur rue

  • Parties ajourées d'au moins 50 % de la surface de la clôture (hors portail). Murs de clôture en pierre à préserver si possible (réduction de hauteur ou démolition partielle possibles pour vues ou accès).

    Extrait du règlement · article A 11.2.1 · page 152

    Les parties ajourées des clôtures doivent représenter au moins 50% de leur surface, exception faite des éléments de clôture constitutives d’un portail. Dans le cas de murs de clôture de pierre, ces derniers doivent être, si possible, préservés et mis en valeur.

• Types de clôture en limite séparative

  • En limite séparative : les murs de pierres doivent être préservés ; clôtures perméables à la petite faune.

    Extrait du règlement · article A 11.2.2 · page 152

    Les murs de pierres doivent être préservés.

Définitions : Espaces de pleine terre

• Espaces verts minimum

  Part minimale du terrain à garder en espaces verts.

  • Non réglementé

    Article 13 non réglementé.

    Extrait du règlement · article A 13 · page 153

    Article 13 – Zone A : Obligations imposées en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations Non réglementé

• Essences locales imposées

  • Oui

    Extrait du règlement · article A 11.2 · page 152

    Lors de plantation de haies situées en limite des zones naturelle et agricole, les clôtures végétales devront avoir les caractéristiques de haies bocagères composées uniquement d’essences locales mélangées

• Espace boisé classé, élément de paysage, haie ou mare protégés

  • Cœurs d'îlots verts délimités au plan de zonage : à préserver et mettre en valeur par leur végétalisation et leur maintien en pleine terre ; non constructibles, hormis les constructions visées à l'article 13.3.1 des zones ; leur superficie compte dans les espaces libres et espaces verts de l'article 13.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Cœurs d'îlots verts · page 9

    Les cœurs d'ilots verts tels que définis par le PLU constituent donc des surfaces non constructibles, hormis les constructions visées à l'article 13.3.1 des zones.

• Places de stationnement par logement

  Nombre de places de stationnement à créer sur le terrain pour chaque logement.

  • Pas de norme chiffrée : stationnement assuré hors voies publiques, nombre de places déterminé selon la destination, le groupement, la desserte en transports en commun, la polyvalence et les parcs publics à proximité. (Aucun logement admis en zone A.)

    Extrait du règlement · article A 12.1 · page 152

    Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations de toute nature doit être assuré en dehors des voies publiques. Le nombre de places de stationnement nécessaires est déterminé en fonction de la destination des constructions et installations

Aspect extérieur et façades

• Matériaux de façade

  • Choix des matériaux au regard des composantes du site pour réduire l'impact visuel ; pignons traités avec le même soin que les façades principales. Aucun matériau imposé.

    Extrait du règlement · article A 11.1 · page 151

    Le choix des matériaux doit s’effectuer au regard des composantes du site, afin de réduire l’impact visuel de la construction et de garantir son insertion harmonieuse dans le paysage. Les pignons doivent être traités avec le même soin que les façades principales.

Constructions autorisées ou interdites

• Destinations admises sous condition

  • Admis : serres agricoles et locaux accessoires aux serres agricoles, commerce exclusivement lié à l’activité agricole de l’exploitation, constructions et installations nécessaires aux équipements collectifs ou services publics, affouillements et exhaussements liés et nécessaires aux occupations autorisées

    Extrait du règlement · article A 2 · page 149

    Sont admises : - Les serres agricoles et les locaux accessoires aux serres agricoles Les constructions à destination de commerce exclusivement liées à l’activité agricole de l’exploitation - Les constructions et installations nécessaires aux équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu’elles sont compatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent atteinte ni à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, ni au caractère de la zone (...) - les affouillements et exhaussements du sol liés et nécessaires aux occupations et utilisations du sol autorisées

  • Linéaires de rez-de-chaussée actif (plans n°4.2.3 et 4.2.4), sur 8 m de profondeur depuis la façade sur voie : construction existante — interdiction de changer la destination d'un local commercial, artisanal ou de bureaux en RDC vers l'habitation ; construction nouvelle — RDC destiné au commerce, à l'artisanat, aux bureaux, à l'hébergement hôtelier, à un service public ou d'intérêt collectif, ou aux parties communes.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Linéaire de rez-de-chaussée actif · page 15

    Les constructions implantées sur un terrain dont la façade sur voie est longée par un linéaire de rez de chaussée actif doit respecter les dispositions suivantes, qui s’appliquent sur une profondeur de 8 mètres à compter de la façade des constructions donnant sur la voie :

• Mixité sociale : part de logements sociaux

  • au moins 25 %

    • Si périmètre 1 (hypercentre) : programme de plus de 20 logements sur un même terrain
    Extrait du règlement · article Titre 1 – Périmètres de mixité réglementée de l’habitat · page 16

    • Dans le périmètre 1 (hypercentre) : - plus de 20 logements, (...) 25 % de la surface de plancher destinée à l’habitat doivent être affectés à des logements sociaux.

  • au moins 25 %

    • Si périmètre 2 (centre élargi) : programme de plus de 40 logements sur un même terrain
    Extrait du règlement · article Titre 1 – Périmètres de mixité réglementée de l’habitat · page 16

    • Dans le périmètre 2 (centre élargi) : - plus de 40 logements, 25 % de la surface de plancher destinée à l’habitat doivent être affectés à des logements sociaux.

• Destinations et sous-destinations interdites

  • Sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol non autorisées sous conditions à l'article 2 (donc notamment l'habitation, dont les maisons individuelles).

    Extrait du règlement · article A 1 · page 149

    Dans la zone A, sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol qui ne sont pas autorisées sous conditions particulières à l’article 2 ci-après.

• Exhaussements et affouillements : hauteur maximale

  • Affouillements et exhaussements admis seulement s'ils sont liés et nécessaires aux occupations et utilisations du sol autorisées ; aucune hauteur maximale fixée.

    Extrait du règlement · article A 2 · page 149

    les affouillements et exhaussements du sol liés et nécessaires aux occupations et utilisations du sol autorisées

Accès, voirie et réseaux

• Fourreaux pour la fibre

  • Oui

    Extrait du règlement · article A 16 · page 153

    Le raccordement des constructions neuves au réseau de communications numériques doit être prévu.

• Assainissement non collectif admis

  • En l'absence de réseau public d'assainissement, les installations doivent respecter les prescriptions du règlement d'assainissement en vigueur (assainissement autonome implicitement admis dans ce cas).

    Extrait du règlement · article A 4.2.1 · page 150

    En l’absence de réseau public d’assainissement, les installations doivent respecter les prescriptions énoncées dans le règlement d’assainissement en vigueur.

• Eaux pluviales : mode de gestion

  • Gestion des eaux pluviales à la charge exclusive du propriétaire de l'unité foncière (dispositifs adaptés à l'opération et au site), conformément aux zonages d'assainissement et au règlement d'assainissement de la Communauté urbaine Caen la Mer. Aucun débit de fuite ni volume chiffré.

    Extrait du règlement · article A 4.2.2 · page 150

    La gestion des eaux pluviales est à la charge exclusive du propriétaire de l’unité foncière du projet qui doit concevoir et réaliser des dispositifs adaptés à l’opération et aux contraintes du site et de son environnement

Autres dispositions

• Saillies non comptées dans les reculs (balcons, débords, isolation)

  • au plus 0,80 m

    • côté rue
    • Si voies d’une largeur supérieure à 10 mètres
    Extrait du règlement · article Titre 1 – Saillies au-dessus du domaine public · page 20

    Les saillies au-dessus du domaine public sont autorisées au titre de l'occupation du domaine public, sur les voies d’une largeur supérieure à 10 mètres, pour des surfaces de balcon non closes ne constituant pas des surfaces de plancher, situées au moins à 3,50 mètres au-dessus du niveau du sol du domaine public au droit de la construction. La profondeur de ces saillies, comptée perpendiculairement à la façade, ne peut excéder 80 centimètres.

• Disposition complémentaire

  • Accès : doivent répondre à l'importance et à la destination du projet, assurer la sécurité des usagers et permettre l'utilisation des moyens de secours et de lutte contre l'incendie. Voies : adaptées aux constructions desservies, accessibles aux secours ; voies nouvelles conçues pour les circulations douces et intégrées au paysage. Aucune largeur minimale chiffrée.

    Extrait du règlement · article A 3 · page 149

    Les accès* et leur configuration doivent : - répondre à l’importance et à la destination du projet ; - permettre d’assurer la sécurité des usagers des voies au regard de la nature et de l’intensité du trafic ; - permettre l’utilisation des moyens de secours et de lutte contre l’incendie.

  • Eau potable : raccordement obligatoire au réseau de distribution pour toute construction ou installation requérant une alimentation en eau potable.

    Extrait du règlement · article A 4.1 · page 149

    Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau de distribution d’eau potable.

  • Eaux usées : raccordement au réseau public d'assainissement selon le règlement d'assainissement en vigueur ; réseau intérieur séparatif eaux usées / eaux pluviales pour toute construction neuve et extension.

    Extrait du règlement · article A 4.2.1 · page 150

    Tout aménagement nouveau, construction ou installation nouvelle, engendrant une production d’eaux usées, doit être raccordé par un branchement au réseau public d’assainissement, respectant les prescriptions et règles fixées par le règlement d’assainissement en vigueur (cf annexes du PLU pièce n°5). Pour toute construction neuve et pour toute extension de construction existante, les eaux usées et les eaux pluviales doivent être collectées par un réseau intérieur séparatif

  • Insertion : situation, architecture, dimensions et aspect adaptés au caractère des lieux, aux sites et paysages et aux perspectives monumentales ; toute construction doit conserver une place secondaire dans le paysage.

    Extrait du règlement · article A 11.1 · page 151

    La situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions, leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

  • Aires de stationnement : de préférence dans le volume d'une construction ; en surface, perméables, peu visibles depuis l'espace public et intégrées au paysage (localisation, traitement paysager).

    Extrait du règlement · article A 12.3 · page 152

    La réalisation des aires de stationnement doit préférentiellement s’inscrire dans le volume d’une construction. Les aires de stationnement réalisées en surface doivent être perméables

  • Les définitions du Titre 1 ont valeur réglementaire sur tout le territoire ; les termes et dispositions du Titre 1 sont repérés par un astérisque (*) dans les zones. Les dispositions du Titre 1 et celles de la zone s'appliquent de manière cumulative, sauf disposition contraire du règlement de zone. Seul le texte écrit a valeur réglementaire, à l'exception des schémas relatifs à l'implantation par rapport aux voies et emprises publiques (alignement), qui ont eux aussi valeur réglementaire.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Le contenu du titre 1 · page 6

    Les dispositions du présent titre, ainsi que l’ensemble des dispositions du règlement de la zone où se situe le terrain d’assiette du projet, s’appliquent de manière cumulative, sauf disposition contraire prévue dans le règlement de zone.

  • Articulation zone / secteur / sous-secteur : la règle de la zone s'applique aux secteurs (UXy) et la règle du secteur aux sous-secteurs (UXyz), sauf dispositions spécifiques qui complètent ou se substituent à la règle générale.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Articulation du règlement des zones, secteurs et sous-secteur de zone · page 6

    Lorsque la zone comprend des secteurs (UXy), la règle de la zone leur est applicable sauf dans le cas où des dispositions spécifiques à ces secteurs complètent ou se substituent, selon le cas, à la règle générale prévue pour la zone.

  • Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès aux voies, publiques ou privées, ouvertes à la circulation publique.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Accès · page 6

    Pour être constructible, tout terrain doit disposer d’un accès aux voies, publiques ou privées, ouvertes à la circulation publique.

  • Hauteur relative (lorsque le règlement de zone y renvoie) : hauteur maximale = hauteur de la construction la plus haute sur le terrain ou sur un terrain limitrophe ; seuls souches, lucarnes et édicules techniques de faible emprise peuvent dépasser. À défaut de référence pertinente (constructions limitrophes hors d'échelle ou absentes), référence aux constructions environnantes du même côté de la voie sur environ 50 m de part et d'autre, hors constructions hors d'échelle.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Hauteur des constructions et modalités de calcul (1) · page 12

    A ce titre, la hauteur maximale de la construction est définie par la hauteur de la construction la plus haute édifiée sur le terrain d'assiette du projet ou sur l’un des terrains limitrophes.

• Cas particulier d’implantation

  • Champ d'application de l'article 6 : voies et emprises publiques, berges de l'Orne et de l'Odon, limites du canal de Caen à la mer.

    Extrait du règlement · article A 6.1 · page 150

    Ces dispositions s’appliquent à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, par rapport aux berges de l’Orne, de l’Odon et aux limites du canal de Caen à la mer.

• Performances énergétiques et énergies renouvelables

  • Recherche en matière d'énergies renouvelables et de gestion de l'eau nécessaire (performance énergétique, impact environnemental positif, pérennité) ; dispositifs soumis à insertion paysagère ; composteurs encouragés.

    Extrait du règlement · article A 15 · page 153

    Pour toute construction, la recherche en matière d’énergies renouvelables ainsi qu’en matière de gestion de l’eau est nécessaire au regard, notamment, de trois caractéristiques

• Risques (nappe, inondation, submersion, cavités, argiles)

  • Le règlement de zone A est complété par les dispositions communes du Titre 1 (risque d'inondation, anciennes carrières, etc.) et les définitions des termes repérés par un astérisque.

    Extrait du règlement · article A (préambule) · page 148

    Le règlement de la zone A est complété par des définitions et des dispositions communes qui figurent au titre 1 du présent règlement et auquel il convient de se reporter.

  • Caen est en zone de sismicité faible (niveau 2) : règles parasismiques spécifiques (note d'information, annexes pièce n°5.1).

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Risques sismiques · page 19

    intègre la commune de Caen dans une zone de sismicité faible (niveau 2).

  • Espaces soumis à risque d'inondation (plan n°4.2.2) : tout projet doit respecter le Plan de Prévention Multi-risques (PPRM) de la basse vallée de l'Orne (annexes, pièce n°5). Secteurs de remontée de nappe : tout projet doit être conçu pour faire obstacle à l'infiltration d'eau dans les constructions et ne pas affecter la qualité des nappes.

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Risque d’inondation · page 19

    Dans ces espaces, tout projet d’occupation ou d’utilisation du sol doit respecter les dispositions du Plan de Prévention Multi-risques (PPRM) de la basse vallée de l’Orne telles qu’elles figurent dans les annexes du dossier de PLU (pièce n°5).

  • Secteurs indicés « w » (anciennes carrières présumées ou avérées) : il est recommandé de s'informer auprès du service des carrières de la Ville (cahier des charges des confortements : admissibilité, limites de surcharges).

    Extrait du règlement · article Titre 1 – Risques liés à la présence éventuelle d’anciennes carrières · page 20

    Dans ces secteurs, il est recommandé au demandeur de s’informer auprès du service des carrières de la Ville