Zone U du PLU de Fontaine-Etoupefour : ce que vous pouvez construire

Définitions : Recul et alignement · Bande constructible

• Recul minimal par rapport aux voies

  Distance minimale entre la construction et la limite de la rue (l’alignement).

  • au moins 3 m

    Extrait du règlement · article U2-1 Implantation par rapport à la voie publique · page 13

    D’une distance minimale de 3 mètres depuis les autres voies.

  • au moins 5 m

    • Si depuis les routes départementales
    Extrait du règlement · article U2-1 Implantation par rapport à la voie publique · page 13

    d’une distance minimale de 5 mètres depuis les routes départementales

  • au moins 2 m

    • Si Le long des cheminements doux et des emprises publiques, non ouverts à la circulation automobile
    Extrait du règlement · article U2-1 Implantation par rapport à la voie publique · page 13

    Le long des cheminements doux et des emprises publiques, non ouverts à la circulation automobile et quel que soit leur largeur, les constructions peuvent s’implanter avec un retrait d’une distance minimale de 2 mètres.

Définitions : Limite séparative · Règle H/2 (prospect)

• Recul minimal par rapport aux limites séparatives

  Distance minimale entre la construction et les limites avec les terrains voisins.

  • au moins la moitié de la hauteur de la construction (H/2), avec un minimum de 3 m

    • À confirmer dans le règlement
    Extrait du règlement · article U2-1 Implantation par rapport aux limites séparatives · page 14

    Toute construction doit être implantée à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de sa hauteur, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

  • au moins 1 m

    • Pour : annexes
    • Sauf : piscines
    • Si dont la hauteur hors tout est inférieure à 3 mètres
    Extrait du règlement · article U2-1 Implantation par rapport aux limites séparatives · page 14

    Les constructions annexes (hors piscines), dont la hauteur hors tout est inférieure à 3 mètres, pourront s’implanter sur limite séparative ou avec un recul minimal de 1 mètre.

  • au moins 3 m

    • Pour : piscines
    Extrait du règlement · article U2-1 Implantation par rapport aux limites séparatives · page 14

    Les piscines doivent s’implanter avec un recul minimal de 3 mètres.

• Implantation sur limite séparative autorisée

  La construction peut être accolée à la limite avec le voisin.

  • Autorisé

    • Si hauteur à l’égout ou à l’acrotère est inférieure à 3 m
    Extrait du règlement · article U2-1 Implantation par rapport aux limites séparatives · page 14

    Lorsqu’il s’agit d’édifier une construction ou partie de construction dont la hauteur à l’égout ou à l’acrotère est inférieure à 3 m

  • Autorisé

    • Pour : annexes
    • Sauf : piscines
    • Si dont la hauteur hors tout est inférieure à 3 mètres
    Extrait du règlement · article U2-1 Implantation par rapport aux limites séparatives · page 14

    Les constructions annexes (hors piscines), dont la hauteur hors tout est inférieure à 3 mètres, pourront s’implanter sur limite séparative ou avec un recul minimal de 1 mètre.

  • Autorisé

    • À confirmer dans le règlement
    • Si s’adosser sur un bâtiment existant sur la limite séparative voisine
    Extrait du règlement · article U2-1 Implantation par rapport aux limites séparatives · page 14

    Lorsqu’il s’agit de s’adosser sur un bâtiment existant sur la limite séparative voisine, et dans ce cas, la construction nouvelle doit être d’une hauteur sensiblement équivalente

  • Autorisé

    • À confirmer dans le règlement
    • Si En cas de projet architectural commun
    Extrait du règlement · article U2-1 Implantation par rapport aux limites séparatives · page 14

    En cas de projet architectural commun.

Définitions : Hauteur à l’égout du toit · Faîtage

• Hauteur maximale à l’égout ou à la sablière

  Hauteur maximale jusqu’à la gouttière (bas de la pente du toit).

  • au plus 7 m

    Extrait du règlement · article U2-1 Règles de hauteur · page 15

    La hauteur des constructions ne doit pas excéder 7 mètres à l’égout ou à l’acrotère, et 10 mètres au faîtage.

  • Reconstruction après sinistre : même hauteur que le bâtiment originel. Extensions et transformations de bâtiments existants non conformes : pas plus hautes que le bâtiment existant.

    • Exception
    Extrait du règlement · article U2-1 Règles de hauteur · page 15

    Pour la reconstruction après sinistre : le nouvel immeuble pourra avoir la même hauteur que le bâtiment originel.

• Hauteur maximale au faîtage

  Hauteur maximale jusqu’au point le plus haut du toit.

  • au plus 10 m

    Extrait du règlement · article U2-1 Règles de hauteur · page 15

    La hauteur des constructions ne doit pas excéder 7 mètres à l’égout ou à l’acrotère, et 10 mètres au faîtage.

• Hauteur maximale à l’acrotère

  Hauteur maximale d’un toit plat, jusqu’au haut du muret de toiture (acrotère).

  • au plus 7 m

    Extrait du règlement · article U2-1 Règles de hauteur · page 15

    La hauteur des constructions ne doit pas excéder 7 mètres à l’égout ou à l’acrotère, et 10 mètres au faîtage.

• Plancher du rez-de-chaussée : hauteur maximale au-dessus du terrain naturel

  • au plus 0,60 m

    Extrait du règlement · article U2-1 Règles de hauteur · page 15

    Le niveau supérieur du plancher du rez-de-chaussée ne peut excéder le niveau le plus haut du terrain naturel sur l’emprise de la construction de plus de 0,6 m.

• Référence de mesure des hauteurs

  • Admis : niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande

    Extrait du règlement · article Lexique – Hauteur · page 80

    Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande.

  • Hauteur mesurée à partir d'un point moyen du terrain d'assiette avant travaux d'exhaussement ou d'affouillement; cheminées et paratonnerres exclus.

    Extrait du règlement · article U2-1 Règles de hauteur · page 15

    La hauteur des constructions est mesurée à partir d’un point moyen du terrain d’assiette de la construction avant les travaux d'exhaussement ou d'affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet.

Définitions : Emprise au sol · Coefficient d’emprise au sol (CES)

• Mode de calcul de l’emprise (débords, terrasses, piscines)

  • Emprise au sol = projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus ; exclus : ornements de modénature, marquises, débords de toiture non soutenus par poteaux ou encorbellements. Les installations techniques faisant partie du volume (ascenseurs extérieurs) sont comptées.

    Extrait du règlement · article Lexique – Emprise au sol · page 79

    L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Définitions : Faîtage

• Pente minimale de toiture

  Pente minimale des toits.

  • Non réglementé

    Aucune pente imposée : tous les types de toiture sont admis.

    • À confirmer dans le règlement
    • Hors secteur UPS
    Extrait du règlement · article U2 – 2 Toitures · page 16

    Tous les types de toiture et leur végétalisation sont admis.

• Toitures terrasses autorisées

  Possibilité de faire un toit plat (toiture terrasse).

  • Autorisé

    • Hors secteur UPS
    Extrait du règlement · article U2 – 2 Toitures · page 16

    Tous les types de toiture et leur végétalisation sont admis.

• Matériaux de couverture

  • Admis : ardoise, tuile plate naturelle, zinc

    • Hors secteur UPS
    Extrait du règlement · article U2 – 2 Toitures · page 16

    Elles devront adopter l’un des aspects suivants : - ardoise ; - tuile plate naturelle ; - zinc

  • Admis : poly tuile de la même teinte que la construction principale, bac-acier avec acrotère

    • À confirmer dans le règlement
    Extrait du règlement · article U2 – 2 Toitures · page 16

    Pour les toitures terrasses ou à faible pente, sont également autorisées la poly tuile de la même teinte que la construction principale, le bac-acier à condition que la construction soit dotée d’un acrotère.

  • Habitations jumelles ou en bandes : matériau de couverture identique sur l'ensemble bâti, toitures individualisées par une démarcation. Extension : matériaux de couverture en harmonie avec la construction existante.

    • Hors secteur UPS
    Extrait du règlement · article U2 – 2 Toitures · page 16

    le matériau de couverture devra être identique sur les deux habitations ou l’ensemble bâti pour préserver l’unité de la composition d’origine.

• Teintes de couverture

  • Pour les constructions annexes, la toiture doit être de la même teinte que la construction principale.

    • Hors secteur UPS
    • Pour : annexes
    Extrait du règlement · article U2 – 2 Toitures · page 16

    Pour les constructions annexes, la toiture devra être de la même teinte que la construction principale.

Définitions : Limite séparative

• Hauteur maximale des clôtures sur rue

  Hauteur maximale de la clôture côté rue.

  • au plus 1,60 m

    • Hors secteur UPS
    • côté rue
    Extrait du règlement · article U2 – 3 Clôtures · page 18

    Leur hauteur, exception faite des éléments de clôture constitutifs du portail, doit être au plus égale à 1.6 mètres

• Hauteur maximale des clôtures en limite séparative

  Hauteur maximale de la clôture entre voisins.

  • au plus 2 m

    • Hors secteur UPS
    • limites latérales et fond de terrain
    Extrait du règlement · article U2 – 3 Clôtures · page 19

    Leur hauteur doit être au plus égale à 2 mètres sous réserve de ne pas entraver la visibilité de la voie publique.

• Hauteur maximale du mur bahut sur rue

  • au plus 0,80 m

    • Hors secteur UPS
    • côté rue
    Extrait du règlement · article U2 – 3 Clôtures · page 18

    Un muret d’une hauteur maximale de 0.8 m, pouvant être surmonté d’un des dispositifs précédents ou d’un dispositif à claire-voie

• Types de clôture sur rue

  • Admis : haie, grillage sombre doublé d'une haie avec plaques de soubassement, muret surmonté d'un dispositif, portillon/portail pouvant être pleins

    • Hors secteur UPS
    • côté rue
    Extrait du règlement · article U2 – 3 Clôtures · page 18

    Elles seront constituées des éléments suivants, seuls ou combinés : - Une haie ;

• Hauteur maximale du portail

  • au plus 1,60 m

    • Hors secteur UPS
    • côté rue
    Extrait du règlement · article U2 – 3 Clôtures · page 18

    Leur hauteur, limitée à 1.6m, peut exceptionnellement être augmentée

• Types de clôture en limite séparative

  • Composition non réglementée ; clôtures pleines autorisées. Limite avec zone A ou N : clôture doublée d'arbres de moyenne ou basse tige ou de haies bocagères.

    • Hors secteur UPS
    • limites latérales et fond de terrain
    Extrait du règlement · article U2 – 3 Clôtures · page 19

    La composition des clôtures n’est pas réglementée.

• Clôture perméable à la petite faune

  • Zones inondables : clôtures végétalisées ou perméables imposées, sans obstacle au libre écoulement des eaux.

    • Si Dans les zones inondables délimités sur le plan de zonage
    Extrait du règlement · article U2 – 3 Clôtures · page 18

    les clôtures ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux : le recours à des clôtures végétalisées ou perméables est imposé.

Définitions : Espaces de pleine terre

• Espaces verts minimum

  Part minimale du terrain à garder en espaces verts.

  • au moins 25 %

    Extrait du règlement · article U2-3 Espaces libres et plantations · page 17

    La surface végétalisée doit être au moins égale à 25% de l'unité foncière.

• Plantations : un arbre pour X m² de terrain

  • au plus 1 arbre pour 300 m²

    Extrait du règlement · article U2-3 Espaces libres et plantations · page 17

    Les parcelles seront plantées d’arbres de basse tige à raison d’un arbre au moins par tranche entamée de 300 m² de terrain.

• Essences locales imposées

  • Oui

    Extrait du règlement · article U2-3 Espaces libres et plantations · page 17

    Les plantations seront réalisées avec des essences et des végétaux de la région.

• Espace boisé classé, élément de paysage, haie ou mare protégés

  • Espaces boisés classés : tout changement d'affectation ou mode d'occupation du sol compromettant la conservation, la protection ou la création de boisements est interdit ; coupes et abattages soumis à autorisation préalable.

    Extrait du règlement · article Article 4 – EBC · page 8

    Ce classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements.

  • Haies et éléments du paysage L.151-23 : destruction soumise à autorisation préalable ; si autorisée, compensation par un linéaire au moins identique et du même type d'ouvrage. Mares identifiées : comblement interdit.

    Extrait du règlement · article Article 4 – Éléments L.151-23 · page 9

    le demandeur doit reconstituer un linéaire au moins identique à celui détruit

• Places de stationnement par logement

  Nombre de places de stationnement à créer sur le terrain pour chaque logement.

  • au moins 2 places par logement

    Extrait du règlement · article U2-4 Stationnement · page 19

    le nombre de places de stationnement exigé, par logement, est de deux places au minimum.

  • Peut être réduit à une place par logement pour les logements de type T1 et T2.

    Extrait du règlement · article U2-4 Stationnement · page 19

    Cette disposition pourra être réduite à une place par logement, pour les logements de type T1 et T2.

• Places visiteurs ou non closes

  • Aires de stationnement non closes d'au moins 25 m² par logement.

    Extrait du règlement · article U2-4 Stationnement · page 19

    Des aires de stationnement non closes, d’une surface de 25 m² au minimum par logement, seront aménagées par les futurs propriétaires.

Aspect extérieur et façades

• Matériaux de façade

  • Interdits : emploi à nu des matériaux destinés à être enduits (brique creuse, parpaing d’aggloméré)

    • Hors secteur UPS
    Extrait du règlement · article U2 – 2 Façades et pignons · page 16

    L’emploi à nu des matériaux destinés à être enduits (brique creuse, parpaing d’aggloméré, etc…) est interdit.

• Teintes de façade

  • Matériaux et couleurs choisis pour une insertion dans l'environnement ; architecture contemporaine non exclue. Enduit teinté pour les matériaux bruts.

    • Hors secteur UPS
    Extrait du règlement · article U2 – 2 Façades et pignons · page 16

    Les matériaux et les couleurs doivent être choisis pour que la construction s’insère dans son environnement, sans pour autant exclure une architecture contemporaine.

• Éléments de patrimoine protégés (L151-19)

  • Deux constructions atypiques protégées (L.151-19) : maison sculptée en bois et maison en colombage ; les déclarations préalables doivent démontrer que l'architecture originale est préservée et mise en valeur.

    Extrait du règlement · article Article 4 – Éléments L.151-19 · page 8

    Deux constructions atypiques sont concernées (maison sculptée en bois – maison avec façade en colombage)

  • Deux constructions atypiques protégées (L.151-19) : maison sculptée en bois et maison à façade en colombage ; les autorisations doivent démontrer que l'architecture originale est préservée et mise en valeur.

    • À confirmer dans le règlement
    Extrait du règlement · article U2 – 2 Protections · page 17

    Deux constructions atypiques sont concernées (maison sculptée en bois – maison avec façade en colombage)

Constructions autorisées ou interdites

• Destinations et sous-destinations interdites

  • Interdits : terrains de camping et de caravanage, parcs résidentiels de loisirs, habitations légères de loisirs

    Extrait du règlement · article U1-2 · page 11

    Les terrains de camping et de caravanage, les parcs résidentiels de loisirs et les habitations légères de loisirs.

• Exhaussements et affouillements : hauteur maximale

  • au plus 2 m

    • Si ayant une superficie supérieure à 100 m²
    Extrait du règlement · article U1-2 · page 11

    Les affouillements et exhaussements de sol ayant une superficie supérieure à 100 m² et dont la hauteur ou la profondeur excède 2 mètres

• Destinations admises sous condition

  • Admis : équipements commerciaux de plus de 300 m² de surface de vente compatibles avec DOO et DAAC du SCoT, changements de destination compatibles avec le caractère résidentiel, aires et constructions de stationnement ouvertes au public avec traitement paysager, ICPE sans atteinte à la sécurité et salubrité publiques

    Extrait du règlement · article U1-2 · page 12

    Les changements de destination sous réserve que leur nouvel usage soit compatible avec le caractère résidentiel de la zone urbaine.

• Sous-sols interdits

  • Interdit

    • À confirmer dans le règlement
    • Si profondeur de la nappe phréatique en situation de très hautes eaux, est comprise entre 0 et 1 mètre (ou entre 1 et 2.5 mètres)
    Extrait du règlement · article U1-2 · page 11

    est comprise entre 1 et 2.5 mètres, (Cf Pièce E3), seront interdites les constructions et installations avec sous-sols

Accès, voirie et réseaux

• Largeur minimale d’accès

  • au moins 4 m

    Extrait du règlement · article U3-1 Voirie · page 20

    La voirie aura une largeur supérieure ou égale à 4 mètres.

• Eaux pluviales : mode de gestion

  • Admis : récupération, infiltration sur le terrain, limitation des débits

    Extrait du règlement · article U3-2 Eaux pluviales · page 21

    Si la hauteur de la nappe le permet, les constructions ou les aménagements doivent être conçus de manière à privilégier la récupération et/ou l’infiltration des eaux pluviales sur leur terrain

• Fourreaux pour la fibre

  • Oui

    Extrait du règlement · article U3-2 Autres réseaux · page 21

    Le raccordement des constructions neuves au réseau de communications numériques (très haut débit en fibre optique) doit être prévu.

• Recul du portail (aire d’attente)

  • au moins 5 m

    • Le long de : routes départementales
    • Si le long des routes départementales
    Extrait du règlement · article U2-1 · page 13

    les implantations de portails, le long des routes départementales, sont fixées à 5 mètres minimum par rapport à l’alignement

• Local ou aire pour les déchets

  • Impasses de moins de 50 m : plateforme de présentation des déchets à l'entrée ; impasses de plus de 50 m : demi-tour pour véhicules de secours et de collecte.

    Extrait du règlement · article U3-1 Voirie · page 20

    Dans le cas des impasses de moins de 50 mètres, une plateforme de présentation des déchets devra être prévue à l’entrée de l’impasse.

Autres dispositions

• Risques (nappe, inondation, submersion, cavités, argiles)

  • Secteurs inondables de la basse vallée de l'Orne : seules les constructions et occupations du sol mentionnées dans le règlement du PPR annexé sont autorisées. Nappe phréatique : interdiction des sous-sols, de l'infiltration profonde et de l'assainissement autonome selon la profondeur (E3). Retrait-gonflement des argiles : recommandations. Sismicité 2.

    Extrait du règlement · article U1-2 · page 12

    Dans les zones inondables de la basse vallée de l’Orne de la zone U, telles que délimitées sur la carte des SUP (pièce F1B)

  • Zones humides : tout ouvrage les atteignant est proscrit ; affouillements, exhaussements, remblaiement, imperméabilisation et drainage interdits.

    Extrait du règlement · article Article 4 – Zones humides · page 9

    Tout ouvrage portant atteinte à la zone humide et à son alimentation en eau est proscrit.

• Adaptations mineures

  • Adaptations mineures possibles (L152-3) pour la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes, strictement limitées à un faible dépassement.

    Extrait du règlement · article Dispositions générales - Art. 2 · page 5

    L'adaptation mineure doit rester strictement limitée et ne peut être apportée que pour un faible dépassement des normes prévues aux articles du règlement de chaque zone.

  • Aucune dérogation aux règles du PLU, sauf adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ; elles doivent rester strictement limitées à un faible dépassement des normes.

    Extrait du règlement · article Article 2 – Adaptations mineures · page 5

    L'adaptation mineure doit rester strictement limitée et ne peut être apportée que pour un faible dépassement des normes prévues aux articles du règlement de chaque zone.

• Orientation d’aménagement et de programmation (compatibilité)

  • Les OAP s'ajoutent au règlement et sont opposables en compatibilité (respect de l'esprit de la règle).

    Extrait du règlement · article Article 2 – OAP · page 5

    opposables suivant le principe de compatibilité. La compatibilité implique de respecter l'esprit de la règle.

• Disposition complémentaire

  • Le sous-secteur Ups est réglementé en appliquant uniquement les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-13, R.111-15 à R.111-18 et R.111-28 à R.111-30 du Code de l'urbanisme, sans autres règles.

    • Secteur UPS
    Extrait du règlement · article Zone U · page 10

    le sous-secteur Ups sera réglementé en y appliquant l'ensemble des articles R.111-3, R. 111-5 à R. 111-13

  • Linéaires de préservation de l'artisanat, du commerce et des services repérés au plan : les rez-de-chaussée commerciaux ne peuvent être transformés en logement.

    • À confirmer dans le règlement
    Extrait du règlement · article U1-2 Mixité fonctionnelle et sociale · page 12

    Les rez-de- chaussée ne pourront être transformés en logement.

  • Sont exclus du calcul de la hauteur : antennes, installations techniques (cheminées, cabines d'ascenseurs, chaufferies, climatisation) et dispositifs de sécurité (garde-corps).

    • Exception
    Extrait du règlement · article Lexique – Hauteur · page 81

    Sont notamment exclues du calcul de la hauteur au sens du présent lexique, les antennes, les installations techniques telles que les cheminées ou les dispositifs relatifs aux cabines d’ascenseurs, aux chaufferies et à la climatisation, ou à la sécurité (garde-corps).

• Cas particulier d’implantation

  • Le sous-secteur Ups est réglementé par application des articles R.111-3, R.111-5 à R.111-13, R.111-15 à R.111-18 et R.111-28 à R.111-30 du Code de l'urbanisme, sans autre règle : les règles de la zone U ne s'y appliquent pas.

    • Secteur UPS
    Extrait du règlement · article Règlement zone U · page 10

    le sous-secteur Ups sera réglementé en y appliquant l'ensemble des articles R.111-3, R. 111-5 à R. 111-13, R. 111-15 à R. 111- 18 et R. 111-28 à R. 111-30 du Code de l’Urbanisme, sans y ajouter d'autres règles.

• Reconstruction après sinistre

  • Reconstruction à l'identique après sinistre admise pour les constructions non conformes, sous réserve de respecter l'implantation, les emprises et volumes initiaux.

    • Exception
    Extrait du règlement · article U1-2 · page 12

    La reconstruction à l’identique, après sinistre, des constructions ne respectant pas les règles des articles suivants, sous réserve du respect de l’implantation, des emprises et volumes initiaux.